香港樓市近5年持續上漲後首度下跌

　　香港樓市在歷經將近5年的持續上漲之後首度下跌。最新統計數據顯示，香港樓市成交量大幅萎縮，價格也出現了下跌。

　　量價齊跌

　　香港土地注冊處週一發布的數據顯示，7月份樓宇買賣合約共8930份，比上月下跌24.8%，同比下跌19.7%，還不及去年11月成交量最高時(18105份)的一半。當月樓宇買賣總值327億港元，比上月下跌4.3%，同比下跌14%。市場普遍認為，在通脹壓力大、股市下挫、未來按揭利率不明朗和全球經濟放緩等多重因素的打壓下，香港房地產市場將繼續下行。

　　香港房地產市場自1997年市場泡沫破裂後，持續下行將近6年至2003年“非典”時期才達到谷底。之後受惠于內地經濟強勁增長開始逐步複蘇，房產價格和成交量節節攀升，到去年四季度，香港樓市的成交量及價格已基本恢復至1997年樓市泡沫破裂前的水平。

　　今年初，包括李嘉誠及中原地產集團剛剛退休的總裁施永青在內的多位業內人士，均對香港樓市2008年的走勢表現出非常樂觀的態度。但僅僅到第二季度，市場就出現逆轉，近期更是出現近5年來的首次調整，被業內人士視為香港樓市的拐點。

　　雍盛資產評估及房地產顧問有限公司董事總經理黃雍盛昨日在接受《第一財經日報》採訪時指出：“香港房地產市場價格從今年3、4月間出現回落，目前已下跌了5%∼8%，預計到明年第一季度會達到20%的跌幅。”香港地產協會會長謝賢程博士則對本報記者表示：“樓價在去年下半年至今年第一季度出現了30%的急速飆升，現在許多投資者開始對市場持觀望的態度。”

　　地少人多的香港一直以房地產為經濟發展的主要支柱，1997年樓市泡沫破裂一度使香港市民對經濟環境的信心崩潰，連累百業受損。因此，這一輪樓市的調整會否連累香港經濟的發展前景發生逆轉令人關注。日前中銀國際發布《中銀財經述評》認為，香港樓市目前利好利淡因素參半，面對的風險因素是“2003年複蘇以來最多的”。

　　利率因素主導

　　黃雍盛認為，市場的調整很大程度上是受到了置業資金萎縮的影響。“由於工資收入的增長仍舊低于高企的通脹，加之股市近半年來表現低迷，工薪階層的投資收入大打折扣，私人投資者所擁有的置業資金亦大為萎縮。”

　　一位香港市民告訴記者，目前香港按揭貸款的年利率只有2.7%，對於普通收入的市民來說，按揭還款的負擔並不重，但是“大家對經濟前景有點擔心”。在香港，樓市不僅僅是一個置業市場，還是一個投資市場，投資信心對樓市的漲跌影響明顯。

　　據香港地產服務機構六正行的一位房地產中介介紹，目前很多有房待售的業主開價仍然較高，而購房者則持觀望態度，希望等到房價進一步下跌後才買入。“在黃金地段如中環半山區，由於供應量小，下跌幅度還不是很大。”但同在港島區、有不少高品質樓盤的太古地區和南區的海怡半島，由於房源充裕，價格下跌就比較明顯。

　　由於和美元挂鉤，港幣的儲蓄利率從去年9月開始跟隨美聯儲基准利率的下調而逐步走低，並在高通脹的背景下出現負利率的情況。以往，房地產投資被視為抵御負利率的避風港，而目前人民幣升值和高利率對香港人吸引力更大，導致不少人對投資房地產失去了熱情。

　　目前，香港的房屋租金收益為4.3%，減去2.75%的按揭利率，投資房地產的名義收益率為1.55%，再除去印花稅和維護費用，所得收益比人民幣存款1%的名義利率高不了多少。考慮到樓價下跌和其他不確定因素，投資者更樂于接受人民幣儲蓄，並將其視為零風險投資。

　　香港環亞經濟數據有限公司的統計表明，香港地區人民幣儲蓄從去年11月至今年4月已經上升了480億元(即546.5億港元)。5月底，人民幣儲蓄達到了776.8億元，幾乎是去年同期儲蓄額261.6億元的3倍。

　　美聯儲幾度降息後，本週二貨幣會議表示基本利率將維持不變，這也意味著香港按揭的低利率的終結。里昂證券內地及香港房地產研究部主管Nicole Wong日前曾對香港媒體表示：“在經歷了幾次利率下調之後，香港的按揭貸款利率已經到了最低點，將來只有走高的趨勢。”她也預計在全球經濟不景氣和亞洲市場發展放緩的大環境下，香港的房地產市場將繼續走低。  王磊燕 翟宇