陸樂：讓低收入者實現住房“美國夢”

　　美國政府認為，當一個家庭的住房支出超過總收入的30%的時候，就是一種過度負擔，政府必須施以援手。

　　★文/陸樂

　　美國南加州的聖地亞哥市，單身媽媽格林尼斯在一家超市當收銀員，一小時掙十一美元，她的女兒今年一歲半，由她五十二歲的母親在家看護。格林尼斯的年收入大約兩萬美元，遠遠低于美國住房與城市發展部(US Department of Housing and Urban Development,簡稱HUD)公布的聖地亞哥地區的家庭收入中間值：63,400美元。相比之下，聖地亞哥的房價居高不下，名列美國大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二層樓房，大約在四十萬到八十萬美元之間。也就是說，格林尼斯這樣的低收入者，如果打算繼續生活在聖地亞哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能負擔得起這樣的住房。

　　在這樣的壓力下，格林尼斯會不會因為經濟窘迫、被迫搬出她從小長大的城市？或者，為了留在城市里，不得不和她的女兒、母親三代人擠在一個地下室里？

　　格林尼斯是幸運的。她享受著美國政府給低收入者提供的租房補貼券。現在她住著一套兩室一廳的房子，由於地點好、社區好，對外的公開房租高達2000美元一個月，比格林尼斯的收入還高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因為，根據美國住房與城市發展部的政策，如果一個家庭的年收入低于所在地區家庭收入中間值的80%，可以申請住房補助。補助的方式通常有兩種：一種是直接向低收入家庭提供廉價的公共住房，另一種是更常見的，就是向低收入家庭發放租房券，享受補助的家庭必須拿出家庭總收入的30%支付房租，余下部分用住房券來補足。

　　這些住房補貼政策背後的理念是：窮人也要有“體面的生活”。吸引各國移民的“美國夢”的核心之一，就是有一幢屬於自己的房子。美國政府認為，當一個家庭的住房支出超過總收入的30%的時候，就是一種過度負擔，政府必須施以援手。

　　HUD:“首要任務是讓低收入者擁有自己的住房”

　　位於美國首都華盛頓第七大街上的美國住房與城市發展部，是幫助格林尼斯這樣的低收入者實現住房“美國夢”的聯邦部門。在它的主頁上明確寫著：“幫助中低收入的美國人成為房屋擁有者，是全國性的首要任務，尤其是那些首次買房者和少數族裔。” 這個部分工作的主旨，就是為普通美國人尤其是低收入者提供“負擔得起”的住房。

　　HUD的前身是聯邦住房管理局(FHA)，它為拯救低迷的三十年代美國房市而生。當時，美國房地產業一片蕭條，二百多萬建築工人失業。僅僅有40%的美國人擁有自己的住房。房屋貸款的門檻也比現在高得多：利率高、首付高、貸款時間短。在“居者有其屋”的理念下，美國國會創建FHA，由國家出面，專門為低收入者提供住房貸款保險。在這項政策下，低收入者的購房首付可以從一般的20%降到房屋價格的3%，大大提高了低收入者、包括剛參加工作的年輕人的購房能力。1965年，FHA並入HUD住房辦公室的一部分。

　　HUD官方主頁宣布，自從1934年成立以來，FHA一共為3400萬私人住房提供了房屋貸款保險。它和租房補貼一起，構成了HUD“可負擔住房”政策的核心，在它的影響下，七十多年里，美國的私人住房擁有率提高了近三十個百分點，目前，美國大約有68.1%的家庭擁有自己的住房。

　　上文中的格林尼斯，她如果不想繼續住在政府補貼的房子里，打算擁有自己的房子，也不是不切實際的夢想。她作為低收入者，可以享受政府提供的各種購房優惠。比如減免十年內的個人所得稅。她甚至可以理直氣壯地要求美國政府幫她交首付。根據2003年布什簽署的補助低收入無房戶買房的法案，凡有能力支付月供、但沒有足夠的錢付首付的美國家庭，均可申請一筆特別資助，美國政府將為他們交納首付，包括辦理房屋過戶的相關費用。