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北京二環內現2萬元/㎡四合院 小院2層樓擠滿看房人

http://dailynews.sina.com   2019年04月20日 16:42   鳳凰網

導讀:名爲鼓隅院的四合院項目因“二環內、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內擠滿了看房人和銷售人員。

與周邊動輒一套上千萬的房價相比,這個項目百萬級別的價格成爲吸引人們趨之若鶩的關鍵因素。

鼓隅院項目北院大門外。客戶服務中心就在裏面負一層(田國寶/攝)

作者| 經濟觀察網記者田國寶

4月19日,北京市西城區小八道彎衚衕15號附近,前來看房的人絡繹不絕,這個名爲鼓隅院的四合院項目因“二環內、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內擠滿了看房人和銷售人員。

與周邊動輒一套上千萬的房價相比,這個項目百萬級別的價格成爲吸引人們趨之若鶩的關鍵因素。經濟觀察網記者現場採訪瞭解到,有相當一部分看房人均爲居住在附近的北京本地居民。

價格低

鼓隅院北院內部構造(田國寶/攝)

據一位銷售人員介紹,鼓隅院項目共有8個四合院,共計300多套房子,每套房子的面積從27平方米到50平方米不等。“項目是70年大產權,賣的是30年使用權,每平方米兩萬四到兩萬七。”

目前推出的房源有南北兩個四合院,共有70套房子,其中南院41套,客戶服務中心所在的北院有29套。每個房間的大小不同,但都有獨立的衛浴,“面積小的單價高一點,面積大的單價相對低一些。”上述銷售人員表示。

以一間面積33.9平方米的小戶型單間爲例,單價爲27399元/平方米,30年租金總額爲52.31萬元,服務費總額爲40.57萬元,合計總價爲92.88萬元。摺合下來,每月租金只有2580元,不到市場價一半。

項目所在的鼓樓西大街區域位於什剎海北側,附近爲數不多的二手房價格普遍在12萬元/平方米以上。鼓隅院項目雖然只有30年使用權,但不到3萬元/平方米的單價,僅是周邊市場價的四分之一。

從租金方面來看,鼓隅院項目同樣具備極高的性價比。按照33.9平方米92.88萬元總價來看,摺合成租金單價爲76.11元/平方米/月。而周邊四合院租金則單價普遍在270元/平方米/月,是鼓隅院項目項目租金的三倍。

龍湖冠寓在工體西路附近的長租公寓55平方米房間起步租金爲1.81萬元,摺合成單價也達到了329元/平方米/月,位置雖然不如鼓隅院項目,但租金是鼓隅院項目的4倍。

距離鼓隅院項目不遠、位於安定門二環邊上的萬科泊寓長租公寓項目,其中34.92平方米房間租金起步價爲6700元,摺合成單價也達到了191.86元/平方米/月,是鼓隅院租金的2.5倍。

租期30年

銷售人員爲客戶介紹項目產權情況(田國寶/攝)

鼓隅院30年使用權分爲兩部分,其中20年爲租賃期,剩餘10年爲贈送。想要獲得這些房子30年的租賃權,租戶需要簽署兩份合同,一份是與東瓴物業管理(北京)有限公司簽署的租賃合同。

另一份是與諮詢服務合同,由一家技術諮詢公司與租戶簽訂。據銷售人員透露,這家技術諮詢公司主要負責房屋改造及後期物業服務。

據銷售人員提供的產權證明覆印件顯示,這些四合院的所有人爲弘華恆泰(北京)投資有限公司和恆祥永泰(北京)投資有限公司兩家企業。租賃合同內容顯示,兩家公司都是在2016年獲得西城區頒發的不動產證。

對於東瓴物業管理(北京)有限公司是否具備出租兩處四合院的資格,銷售人員提供了一份弘華恆泰、恆祥永泰與東瓴物業簽訂委託書。委託書內容顯示,委託期從2018年3月28日開始,委託期爲32年,委託書上蓋有兩家公司的公章。

工商註冊資料顯示,恆祥永泰成立於2013年9月,原來股東爲德蕊持股90%,陳彤光持股10%。2018年3月份,投資人換成孫瑞和郭楠;2018年12月28日,昊坤置業取代孫瑞和郭楠成爲恆祥永泰的新股東。呂坤間接持有昊坤置業90%股權,許磊持有剩餘10%股權。

弘華恆泰同樣成立於2013年9月,原始股東爲陳彤光持股90%,德蕊持股10%。2016年8月份,投資人變更爲孫瑞和郭楠,2018年4月份,中聖明達控股集團有限公司成爲弘華恆泰新的控制人。2018年12月28日,昊坤置業取代中聖明達成爲唯一股東。

工商資料顯示,中聖明達股東爲孫瑞和郭楠,兩人各持股50%。同時,中聖明達集團還間接全資擁有東瓴物業。也就是說,鼓隅院項目的出租人爲項目持有主體的原股東,直到2018年12月底才變更到呂坤和許磊持有的昊坤置業名下。

低價背後

項目租賃合同範本(田國寶/攝)

據銷售人員介紹,目前兩個四合院都還保持原來格局,交房前需要進行施工改造,“像這一片這麼大空間,以後都會隔成一個一個小房間,今年10月份正式動工改造,2020年11月10日前交付。”

以上述33.9平方米房價爲例,其中40.57萬服務費用,主要包括兩部分,一部分爲房間改造費用。另一部分爲後期租戶居住期間物業服務費用。租賃費和服務費需要租戶一次性交清。

據銷售人員介紹,項目最大的好處就是價格便宜,租戶租下來如果不想自住,也可以進行轉租。目前周邊同樣面積大小房間的租金普遍在6000元/月左右,未來30年租金也具備一定升值空間。

北京某律所的一位律師表示,由於目前房間還沒有進行改造,鼓隅院項目所出租物業在現實中找不到對標的實物,需要後期進行改造形成。租戶可能會面臨着錢房兩空的結局,“目前四合院中找不到合同中約定的標的物,即便租戶贏了官司,也不好執行。”

另外,目前出租四合院還保持原來構架和格局,交付給租戶前,需要對房間佈局進行重新規劃和建造,如果後期四合院改造無法獲得政府部門審批,到時候也面臨着無法將房屋交付給租戶的可能。

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