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一線城市探索“商改租” 廣州細則先落地

http://dailynews.sina.com   2019年07月16日 23:05   新京報

  原標題:一線城市探索“商改租” 廣州細則先落地

  昨日,廣州出臺了商業和辦公等存量用房改造爲租賃住房(下稱“商改租”)的細則,進一步在政策上明確施行“商改租”,但是,同時廣州也明確“商改租”後用地性質不變、不可銷售等條件,這也是廣州在四個一線城市中率先出臺商改租的實施細則。

  “商改租”不可銷售

  7月16日,廣東省廣州市規劃和自然資源局聯手廣州市住房和城鄉建設局發佈《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(下文簡稱《意見》)。《意見》提出,廣州市內符合相關要求的非住宅存量用房,可向有關部門申請改造租賃住房。

  《意見》適用於已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,以棟或相對獨立部分爲單位按規定改建爲租賃住房。

  中原地產首席分析師張大偉分析說:“一二線城市有大量的商業閒置用房,這些產生的原因多樣,但從利用角度來看,將這部分房源改造成出租房源,的確有利於緩解租賃房源短缺,同時也減少資源浪費。”

  在房東東創始人全靂道看來,這些舉措將徹底改變廣州租賃格局,“廣州市接下來的規劃非常明確,存量盤活是重點對象。”

  事實上,廣州早在2017年印發的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》就指出,允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批准改建後的住房,其土地使用年限不變,調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房,不得銷售。

  值得注意的是,廣州此次“商改租”的政策細則中明確不能改變用地性質。《意見》指出:“改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。”

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱:“強調‘整體確權,性質不變’的導向,是爲了防範分拆分割等做法,比如說部分物業可能是存在既銷售又出租等情況,這樣容易形成分散的出租房源,對於租賃的管理會增加難度,所以整體確權的概念是很關鍵的。”

  同時,張大偉指出:“ ‘商改租’是有條件的,必須結構安全、消費安全、權屬清晰。所以這並不是全面放開,另外值得關注的是,‘商改租’之後將不可入市,變成了出租房,這對於大部分產權機構來說,是選擇短期優惠或降價銷售,還是選擇長期出租收益,將是一個難題。”

  “這些‘商改租’,沒有改變原有的土地產權,只是改變了用途,讓目前大量空置的辦公樓找到了一個很好的去處。此外,也給城中村未來的改造騰挪了新的空間。”全靂稱。

  深圳、上海也允許“商改租”

  事實上,早在2016年,國務院就曾經在《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出:“允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建爲租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整爲居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。”

  隨着租購併舉的持續推進,2017年,住房和城鄉建設部、國家發展改革委等9部門聯合發出《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也明確,積極盤活存量房屋用於租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建爲租賃住房;改建後的租賃住房,水電氣執行民用價格,並應具備消防安全條件。此次,還將大中城市中廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市列入首批試點城市。

  在國務院政策的推動下,地方政府積極推進“商改租”的進程,廣東、貴州、江西等地先後發佈文件跟進政策的實施。目前,在一線城市中,深圳、上海、廣州在2017年已經出臺相關政策明確可以“商改租”。

  北京探索“商改租”更爲謹慎

  值得注意的是,北京在“商改租”方面顯得謹慎。2017年3月,北京規定商業、辦公類項目應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批准,不得擅自改變爲居住等用途。正是這個政策取消了商辦項目“住的功能”,從此商辦公寓進入盤整低迷期。

  而在2017年北京出臺的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》中,只明確“通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應”,並未提及“商改租”。

  但是,隨着商辦項目滯銷和市場對租賃住房的需求,北京也開始進行“商改租”的嘗試。2018年5月,北京市住建委等部門聯合發佈《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,其中提出的三個來源中就包括:各區結合區域規劃調整需要,將閒置的商場、寫字樓或酒店等改建。

  同時,在2018年3月北京市規劃和國土資源管理委員會發布的《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》上也指出,鼓勵三環路以外的商業零售、商務辦公建築調整爲出租型公寓的規定。

  這兩則政策的部分放開也說明,北京正在逐步探索“商改租”的推進方式和推進範圍。

  新京報記者 徐倩 張曉蘭 張建 

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