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房租抵扣個稅房東慌租客更慌?權威專家解釋來了

http://dailynews.sina.com   2019年01月07日 07:55   北京新浪網

  原標題:房租抵扣個稅,房東慌租客更慌?財稅專家稱:尚需兩年左右過渡性安排

  來源:法制日報

  法制日報記者 趙麗 實習生 崔磊磊

  當幾千萬工薪族開始向稅務局申報個人所得稅專項附加扣除信息時,一場潛在博弈已經開始。

  這幾天,各行各業的從業人員都被要求儘快填寫申報個稅抵扣信息,但其中問題重重。

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認爲,當務之急是相關部門儘早出臺過渡性政策,比如對出租房屋租金在一定額度內的收入免稅,從而降低徵納雙方風險,穩定市場上對減稅降費的預期。

  相關稅負被指太重種類太繁瑣

  很多網友在社交媒體上反映,自己向房東索要其身份信息,但遭到拒絕,房東以提交信息後可能被徵稅爲由,規勸租客不要申報個稅租金扣除,甚至有房東還表示如果進行扣除就要租客退房。

  施正文向記者介紹說,對於個人出租住房徵稅來說是有難度的:

  第一,個人出租住房覆蓋面很廣,很多人都出租住房,而且涉及到直接向自然人徵稅,需要自己進行申報,沒有單位扣繳義務人,突破了我國現行稅收徵管不直接向自然人徵稅的體制;

  第二,稅收機關征管能力不夠,再加上在經濟下行之前我國長期經濟高速發展,稅收收入增長較快,稅收機關很容易完成收入任務,對於難徵的部分就忽略了。

  “正因如此,就出現了租賃市場沒有納稅的習慣。”施正文說。

  在北京大學法學院教授、中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文看來,目前(房屋)租賃市場納稅意識有待提高,是因爲房屋租賃市場是出租方主導的市場,如果繳納稅款的話,就會出現把稅款轉嫁,放到租金裏面的情況,雙方爲了各自的利益需求就會妥協,這在現實中很普遍,主要原因還在於人們的稅法意識不強。如果是買方市場的話,這個時候就會不同。

  那麼,爲什麼業主不願意抵扣?

  中原地產首席分析師張大偉認爲主要有幾點原因:

  首先是稅高。

  據張大偉介紹,目前出租房屋分幾種:大部分是可以按照5%的綜合徵收率計徵稅款,但未來是不是會找補舊賬對於業主來說依然非常擔憂。即使按照5%算,一套年租金10萬的房屋,稅費也有5000元。而租戶抵扣的個稅其實節省一個月也就100元左右。

  不過,對此,施正文向《法制日報》記者分析說,在個稅法修訂及配套法規制定過程中,其實也考慮到了住房租金申報過程中可能遇到的問題和難度。從現行相關稅收制度來看,對於個人出租住房相關的稅種都有優惠政策。

  “比如個人所得稅,財產租賃收入稅率是20%,但是個人出租住房的租金收入適用10%稅率,降低一半,正是考慮到徵收難和稅負重的問題;個人住房租金繳納增值稅,按照5%徵收率的基礎上減按1.5%來徵,也是很大的優惠;對租金收入徵收房產稅正常按12%的稅率來繳,但個人住房出租按4%來繳,降低了3倍;個人出租住房免徵印花稅,這些其實都是減免優惠的,而且力度也很大。”施正文對記者說,與此同時,一些地方的稅務部門爲了簡化徵管,會設定一個綜合徵收率,不同省市和地區的差異較大,有的省市個人出租房屋稅收綜合徵收率低至4%。

  此外,張大偉還提到一點房東的顧慮便是業主怕租賃行爲被記錄後,未來稅更高。原來稅務機關可能不掌握房東的房租收入情況,通過納稅申報後,房東的房租收入就會被記錄。

  “按照目前來看問題在於個人出租住房相關的稅負太重,涉及稅種太繁瑣,大部分公民都不瞭解,也很難弄清楚,這給遵從稅法帶來了困難。但是在稅收政策完善的前提下,個人出租住房交稅是必要的,還要嚴格規範徵收。”施正文說。

  “租戶申請房租專項扣除,房東表示拒絕將房屋出租給租戶,或是漲房租以作爲房東交稅的補償,雙方在這樣一種矛盾和衝突下,會有風險問題。”劉劍文向記者進一步解釋說,這裏風險是說對於承租方而言會增加租金的問題,對於出租方會增加出租的成本,更會涉及違反稅法追究法律責任的風險,在雙方都有風險的情況下,對整個出租市場都會有很大的影響。

  未來還要進一步改革優化稅制

  如何讓租客順利享受租金抵扣?成爲了目前焦點問題。而在這其中還有更多的問題亟待釐清。

  在施正文看來,從長遠發展來看,房租收入納入徵稅範圍是大勢所趨,也是我國完善稅制、建立合理稅收秩序所需要的,“個人所得稅在我國未來會越來越發展,租賃收入屬於納稅人公民財產收入的一個重要來源,因此通過住房這個不動產取得的相應收入是財產性收入。首先要鼓勵人們通過勞動取得勞動性收入,其次也要鼓勵人們通過資本、財產獲得相應的財產性收入,所以未來租賃收入將會成爲公民重要的財產性收入,依法納稅是實現稅收公平所必須的”。

  需要一個過程——這也成爲了劉劍文關於房租收入納入徵稅範圍,實現按規定交稅的看法。之所以需要一段過程,劉劍文認爲,首先與整個社會稅法意識的提高有很大關係;其次在目前房價居高不下的情況下,政府如果有廉租房的話,也會影響租賃市場,“這就需要稅務機關出臺儘快出臺一些過渡的政策,比如說對於出租房屋的租金可以在一定的額度內進行免稅,這樣雙方的風險就會大大降低,也可以穩定市場上對於減稅降稅的預期”。

  不過,施正文也提出,依法納稅得以很好實行的前提是稅法應當是合理的、公平的,“比如關於租賃的稅收規定。對於將來個人出租住房收入要不要交稅,要不要嚴格地執行,一定要對現行個人住房的稅收政策、稅法的規定要進行梳理、調整和完善,將徵管執法和法律政策的完善統籌考慮”。

  記者注意到,也有人建議考慮與正在推進的房地產稅立法進行銜接,比如同樣徵收房地產稅,個人房東出租房屋如果去備案和繳稅的話,可以酌情讓他們少交一點,要給予一些優惠措施,鼓勵這些房東願意去租賃合同備案,但這是一個很慢的推進過程。

  對此,施正文的建議是,從階段性來看,可以對個人出租住房規定一個免稅政策,比如一年一個家庭租金收入不超過一定金額的話,可以免稅,“這個額度可以按照一人享有一套或兩套房子對外出租來進行免稅,因爲不少對外出租一兩套住房的人,其租金收入是用於家庭基本生活需要的支出,仍然屬於民生範疇。但對於一人出租多套房、高檔房,從而取得高額租金收入,對於這種情況還是要嚴格徵收的,這實際上是在發揮稅收對收入差距的調節功能”。

  “這樣一來,在政策上明確免除了部分住房出租的稅收,也可以降低現行不嚴格徵收的稅收風險,符合稅制改革的方向,有利於保障民生,緩解羣衆生活困難,也可以避免對於房東交稅後提高租金轉嫁給租戶現象的出現,推動房租專項扣除惠民政策的落地,也是當前大規模減稅降費政策的重要內容。”施正文說。

  在採訪最後,施正文還提出,從長遠來看,未來還要進一步改革優化稅制。“現行房產稅、城鎮土地使用稅的稅制陳舊,政策不合理,應當適時推進房地產稅立法和改革,建立以市場價值爲基礎的財產稅制,健全地方稅體系。爲減輕重複徵稅,個人繳納的房地產稅可以在繳納個稅時扣除。個人出租住房是否需要繳納增值稅也應當研究。”

  “爲了確保租金個稅繳納的公平公正,必須建立和健全對於租金個稅繳納的監管制度。對於出租方來說,涉及到房產稅的問題,對於承租方而言涉及到購稅減免的問題,這需要兩個稅之間的協調。”劉劍文說,所以首先要把所有出租房屋納入一個規範化的管理,其次租房抵扣個稅,應該讓租戶是從中受益的,還需要有一個過渡的安排,最起碼需要兩年的時間。對於逃稅漏稅的行爲,按照法律規定追究法律責任,最後重要的是還要加強稅法的宣傳力度,加以引導教育。

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