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一圖看懂 北京公積金買房將迎哪些重大變化

http://dailynews.sina.com   2018年09月14日 01:35   中國新聞網

  原標題:一圖看懂!北京公積金買房將迎哪些重大變化?

  用公積金買房沒那麼容易了。

  北京13日晚發佈公積金新政,公積金的貸款和提取至少將發生六大變化,包括執行“認房又認貸”,並把公積金貸款與繳存年限掛鉤,每繳存一年可貸10萬元,等等。

  新政將於9月17日起正式施行。

  專家認爲,北京新政總體上是爲了落實“房住不炒”的目標,也充分說明了房地產政策調控依然是比較嚴厲的。

  具體來說,此次北京的公積金新政有如下六個變化:

  變化一 認房又認貸,二套最高貸款額降至60萬

  2017年北京“317”新政中,商貸已經實施了“認房又認貸”,而公積金貸款只“認房”。即不看貸款記錄,只要名下無房,就能按首套房申請公積金貸款。

  這次的新政更改了判定二套房的規則,公積金貸款變得與商貸一樣“認房又認貸”。    根據北京住房公積金管理中心發佈的《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》),借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在本市無住房的,按首套房貸款政策辦理;凡不屬於首套房情形,被覈定爲是二套房的,按二套房貸款政策辦理。被覈定爲有兩套及以上住房的,不予貸款。  

圖片來源:北京住房公積金管理中心。圖片來源:北京住房公積金管理中心。

  解釋一下,前面所說的“認房”是指借款申請人在北京名下有住房,“認貸”是指在中國人民銀行徵信系統中全國範圍內的個人住房貸款記錄。注意,如果在外地有購房貸款記錄,也被認定爲有貸款記錄。

  同時,新政下調了二套房公積金貸款的最高額度,從80萬元下調爲60萬元。

  “值得關注的是,本次調整中,換房需求往往會被視爲二套房,貸款額度和利率都會有直接影響。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

  變化二 貸款額度與繳存年限掛鉤,繳存超11年纔可貸120萬

  過去,公積金貸款的最高額度是120萬元,繳存時間的長短不會影響額度。新政則實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。

  《通知》規定,每繳存一年可貸10萬元,繳存年限不夠1整年的,按1整年計算,最高可貸120萬元。

  舉個例子,如果公積金貸款的繳存期限是13個月,也會算爲兩年,可貸20萬元。 有人會問,如果是夫妻,丈夫繳存了7年,妻子是5年,是否可以一起貸120萬元?

  答案是不可以。

  《通知》規定,如借款申請人爲已婚的,覈算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。所以,上面那種情況,按照丈夫繳存7年來算,只能貸70萬元。

  “這個政策對剛需影響非常大,特別是年輕人,當下北京市場平均購房年齡在28歲左右,按照新政,公積金貸款大約只能貸50萬左右。”中原地產首席分析師張大偉說,受新政影響,預計起碼一半的購房需求將只能選擇商業貸款或者全款。

資料圖:北京通州房產業務員通宵排隊辦公積金貸款。圖片來源:CFP視覺中國資料圖:北京通州房產業務員通宵排隊辦公積金貸款。圖片來源:CFP視覺中國

  變化三 首套房首付比例提高至35%,看齊商貸  

  新政還調整了公積金貸款的首付款比例,首套不低於35%,二套不低於60%。

  《通知》規定: 購買經濟適用住房的,首付款比例不低於20%; 購買共有產權等政策性住房的首套住房,首付款比例不低於30%; 購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%,首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。 購買普通自住房且爲第二套住房的,首付款比例不低於60%; 購買非普通自住房且爲第二套住房的,首付款比例不低於80%。

  目前,商貸首套房首付比例不低於35%,二套房不低於60%。這樣調整過後,公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。

  變化四 貸款期限最長不超65歲,月還款額不超月收入6成  

  過去,公積金貸款期限最長是截止到70週歲,新政則調整爲不得超過65週歲。

  《通知》規定,借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款申請人法定退休年齡後5年,原則上最高不得超過65週歲。如借款申請人爲已婚的,貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。

  舉個例子,如果公積金貸款申請人55歲,過去的貸款最長年限是15年,現在則要降低爲10年。

  此次公積金貸款還調整了月還款額。《通知》規定,在保證借款申請人基本生活費用的前提下,按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準,確定貸款金額和貸款期限。

  此前,借款申請人的收入減去基本生活費用後,其他的錢都可以用來還貸。有分析認爲,按調整後的標準,則更能夠真實反映借款申請人的償債能力,減少借款申請人的還貸壓力。  

此次公積金貸款還調整了月還款額。資料圖:人民幣。中新網記者 李金磊 攝此次公積金貸款還調整了月還款額。資料圖:人民幣。中新網記者 李金磊 攝

  變化五 東、西城戶籍買郊區房,貸款額度可上浮20萬  

  《通知》規定,借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的,購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(以下簡稱城六區)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮20萬元;對於不屬於前一種情況,但借款申請人的戶籍均在城六區的,購買城六區以外的首套住房,最高貸款額度可上浮10萬元。

  也就是說,如果戶籍在東城區或西城區,購買城六區以外的首套住房,最高可貸140萬元;如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區,購買城六區以外的首套住房,最高可貸130萬元。

  “市區戶籍到郊區購房,可以享受公積金貸款額度增加的優惠,這是新政的一大亮點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,這種措施與北京當前市區產業結構調整、城市規劃調整等有關,類似做法也值得全國其他城市學習和借鑑。  

民衆在2017年北京春季房展會上的某樓盤展臺諮詢。中新網 程春雨 攝民衆在2017年北京春季房展會上的某樓盤展臺諮詢。中新網 程春雨 攝

  變化六 異地購房提取公積金受限  

  雖然目前已經實現了異地購房提取公積金,但是根據新政,不再是購買任何城市的住房都能在北京提取公積金。

  根據《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水平的通知》,住房公積金繳存人及配偶購買位於北京市行政區域內的住房,或購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房,才能辦理住房公積金購房提取。

  舉個例子,如果購房人的戶籍在山東省青島市,則只有在購買北京、青島、濟南三個城市住房的時候,才能提取公積金,購買其他城市的住房時無法提取。

  值得注意的是,上述通知還規定,住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區域內有購房提取記錄的,不能辦理異地購房提取。

  六大變化,如何看待?

  從上述六大變化來看,張波認爲,北京此次調整公積金政策總體是爲了落實“房住不炒”的目標,在保障居民住房需求的同時,積極引導合理住房消費,鼓勵階梯式購房,打擊房產投機。

  嚴躍進認爲,北京這一新政充分說明房地產政策調控依然是比較嚴厲的,尤其是結合公積金貸款的實際情況,採取了相對收緊的措施。

  “這既符合公積金貸款的政策大思路,也符合房地產市場的調控內容。”嚴躍進說。

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