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萬科的“過冬”邏輯:邊高喊“活下去”邊迅猛拿地

http://dailynews.sina.com   2018年10月10日 18:05   21世紀經濟報道

  原標題:萬科的“過冬”邏輯: 一邊高喊“活下去”,一邊迅猛收購、拿地,蛋糕仍在做大!

  導讀:大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折,令行業集體反思,轉型應該如何繼續走下去,這是萬科“活下去”又一重意思。

  作者丨張曉玲、王營、林詩苑(實習生)、李紫薇(實習生)

圖片來源 / 圖蟲圖片來源 / 圖蟲

  房地產的標杆萬科從不缺話題。

  國慶節前,萬科內部開會打出“活下去”的口號;節後,部分項目一面降價回籠資金,一面突進收購華夏幸福項目股權,展開逆週期操作。

  “整個市場並不像有些企業說的那樣悲觀。目前形勢下,房企最重要的是現金流。有現金流就不會出問題,不僅是安全的,還可以趁別人活不下去的時候收併購。”新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者說。

  就在萬科喊出“活下去”口號同時,有幾項數據值得關注:

  第一,截至目前,發佈2018年前9月銷售業績的房企超過26家,合計銷售額達到3萬億,平均同比上漲幅度達到37.3%。在已經公佈銷售業績的26家房企中,9個月銷售額破千億的房企多達10家;

  第二,2018 年 1-9 月,碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以 1163 億元穩居第二位,保利以869億元位居第三位,三家房企的拿地金額均超800億,碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業。TOP10 企業1-9月拿地總金額達6994億元,佔TOP50企業的45.1%,較1-8月佔比上升0.6個百分點。

  “活下去”對萬科而言,雖有2018年度6300億回款目標壓頂,但更多是轉型發展問題,是遠慮;而在房地產週期性下行的當下,更多的房企面臨的是生存問題,尤其是資金鍊緊張的中小型房企,比如華夏幸福。

  剛剛過去的9月,房企銷售繼續放緩,行業普遍面臨回款壓力;同時行業集中度繼續提升,部分中小房企徘徊在生死邊緣,資金充裕的大型房企,則擁有更多的選擇和騰挪空間,行業即將迎來真正的大洗牌。

  值得關注的是,除了銷售之外,自2012年萬科正式提出轉型城市配套服務商已過去6年,房地產行業的多元化轉型面臨挑戰。近期包括萬科、恆大、碧桂園、融創等四大龍頭房企,在多元化之路上都遭遇了挫折。

  回款與資金壓力

圖片來源 / 新華社圖片來源 / 新華社

  10月9日,萬科公告,9月實現合同銷售面積302.5萬平方米,同比增加10.8%,銷售金額434.2億元,同比下降6.3%,環比8月的253萬平米、383.4億有所提升,但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降,意味着萬科正在以價換量;而對於傳統的金九旺季而言,這個業績也不算出色。

  前9月,萬科的銷售增速在行業中不佔優勢。1-9月,萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米,同比增長8.9%,銷售金額4315.5億元,同比增8.9%。

  行業整體也不樂觀。億翰智庫稱,9月份房企通過搶收金秋,業績普遍優於8月份,50強企業環比上漲14%。但在嚴苛的政策環境下,下半年7、8、9月單月業績未突破6月的峯值。

  天風證券分析師陳天誠稱,隨着棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂,以及房企推盤量增多,預計銷售增速可能進一步放緩;各類房企的回款將進一步面臨考驗。

  去年實現5500億回款的萬科,今年定下了6300億的任務,增長率僅14.55%,萬科董事會主席鬱亮說完成不到一半。

  在普遍的回款壓力下,大型房企以及中小房企的情況出現了分化。

  平安證券分析師楊侃表示,2018年是房企償債小高峯,若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鍊斷裂風險。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲,對中小型房企來說,若資金壓力大,則會轉讓部分項目,類似部分樓盤會轉讓,這樣其實已經屬於被收購了。若是再惡化,不排除整個企業股權都會被轉讓,這會面臨被完全收購的風險。

  民生證券分析師楊柳也表示,龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上日益凸顯的優勢,會使行業集中度加速提升。

  億翰智庫數據顯示,截止到9月,共有19家房企突破千億,同比上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企佔據近市場一半份額,TOP10集中度也已經達到30%。億翰智庫預計,年底超千億房企有望突破30家。

  對大型房企來說,資金問題不在於生存,而是發展。“活下去”,是淨負債率僅爲32.7%,手握1596億現金的萬科向行業發出的警示。

  據其2018年半年報,萬科持有貨幣資金1595.52億元,其中主要是銀行存款1593億元,受限資金不足百億,是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。

  高喊“活下去”同時,萬科開啓了一輪迅猛的收購、拿地動作。

  10月9日,華夏幸福公告顯示,北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權,暫定交易價款約爲32.34億元。

  東方財富網數據顯示,按照權益金額計算,萬科三季度合計拿地金額接近500億元,達到458.7億元,超過保利、碧桂園、融創、恆大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權益金額之和。

  降價與業績新高同在

  就在萬科喊出“活下去”口號後,房地產市場瀰漫着悲觀情緒。不過,當前房地產市場複雜形態超過了以往每輪調控週期。硬幣的一面是降價,另一面是標杆房企業績再創新高。

  上海浦東碧桂園南郡項目一期業主曾偉(化名)內心非常不平衡。原因是他才購置的房產不足兩月就降價了。

  8月18日,曾偉以3.5萬元/平方米購置了該項目一套房產。但國慶促銷期間,曾偉通過中介(分銷商)瞭解到,該項目已降至2.8萬元/平方米。“一共三十套,碧桂園聲稱是員工內部價格。一直以來碧桂園方否認這個活動的存在。”曾偉說。

  不僅碧桂園。21世紀經濟報道記者瞭解到,包括萬科、泰禾等房企在內,均在近期以小幅降價方式試探市場反應。據相關爆料,10月2日,40多個業主集體在景德鎮“碧桂園-昌南府”售樓部維權,在現場異口同聲高喊要退房。

  房產經紀人反饋,碧桂園昌南府一期成交價格基本都在1萬多元/平方米。如今,8700元/平方米就可以買到。受碧桂園昌南府影響,恆大悅府目前售價也已降爲9000元/平方米左右。10月4日,上饒碧桂園信州府也因價格從1萬元/平方米降到7000元/平方米,遭到業主維權。據當地房產經紀人介紹,率先降價的並非碧桂園,而是當地另一樓盤。該樓盤以6000元/平方米起開盤,因此引發了碧桂園等一系列樓盤降價。

  因規模巨大,龍頭房企的市場敏銳度往往高於同行。不過,部分市場的低迷並非代表全部。“整個市場並不像有些企業說的那樣悲觀。全國所有城市中,下降的城市佔比約爲20%,上漲的城市約爲30%,有漲有跌的城市大概佔50%,我覺得這不能反映整體情況。”歐陽捷說。

  中原地產研究中心統計數據顯示:截至日前,發佈2018年前9月銷售業績的企業合計超過26家。 9月銷售依然處於高位,26家企業合計9月單月銷售3789億。前9月,這26家房企合計銷售額達到了3萬億,平均同比上漲幅度達到了37.3%。在已經公佈銷售業績的26家房企中,9個月銷售額就破千億的企業多達10家。

  “從數據上看,今年前三季度,全國房地產市場蛋糕還在做大,這些大型房企跟着全國大勢水漲船高。在全國市場份額保持正常的情況下,大企業的增速更高,因爲大企業的增速要明顯超過全國平均水平。從這兩方面講,這20家企業的銷售額仍在增長都是合乎情理的。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

  房企的多元化轉型之艱

  如果說銷售和回款是房企當下最焦慮的問題,那麼轉型、多元化,以及多元化與傳統開發業務的平衡,則是大型房企尤其是萬科喊出“活下去”的內在邏輯。

  萬科的活下去更指向未來、長遠發展。與王石時代不同,2012年鬱亮主導提出向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型,萬科更重視投資、資本運作、物業運營和資產管理,過去6年的轉型也着力於此。

  截至2018年9月,萬科的轉型業務集中於長租公寓、物流地產、商業運營、教育、養老等。

  6年後,鬱亮首次對戰略進行了檢討。“類似自如(長租公寓)事件,以及一些小概率、高風險事件,比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦發生,只有關門。”他在內部的講話,折射出對轉型業務的反思。

  他提出,要將萬科現有業務收斂和聚焦,投入和產出嚴重不匹配、風險和收益嚴重不匹配的業務必須調整。

  其他房企的轉型也不順利。10月7日,恆大健康突然公告FF提起仲裁,要“踢恆大出局”,這讓許家印的新能源汽車、高科技產業轉型遭遇波折。

  此前,恆大轉型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。

  此前,因看好大屏運營和內容領域的發展前景,2017年1月份,融創中國主席孫宏斌在樂視網陷入資金鍊危機之時,攜150億元資金火速入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。

  結果帶來的是融創165.5億元的虧損。孫宏斌直言,樂視是一筆失敗的投資,並將其視作融創轉型的代價。孫宏斌更在今年半年報發佈會上說,融創中國已停止多元化發展。

  碧桂園今年高調宣佈轉型高科技農業,但碧桂園此前輸出馬來西亞的產業、科技新城森林城市卻深陷泥潭,受當地政局變化影響,至今未有解決方案。

  嚴躍進指出,大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折,令行業集體反思,轉型應該如何繼續走下去,這是萬科“活下去”又一重意思。

  截至目前,房地產開發銷售及其收入,仍是房企的主要和絕對收入來源,2018年中報顯示,萬科來自房地產開發的營收佔比仍在95%以上。

  哭聲背後:擴張賽不停歇

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  歐陽捷認爲,市場降溫時更是市場的洗牌期。“今年很多房企的銷售業績還是比較好的,特別是大的房企。我們在2015年做過預測,90%的小房企會退出地產江湖,百強房企會佔據市場份額的50%以上,這個預測去年已經兌現了,未來中小房企會加速推出地產江湖是一個必然的趨勢。”

  值得關注的是,克而瑞數據顯示,三季度以來土地市場降溫顯著,企業拿地愈發謹慎,但強者恆強的格局未變。從1-9月各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的佔比來看,土地資源仍傾向規模房企,銷售TOP10房企獲得半數土地,新增貨值在百強佔比達到53%,較1-8月增長3個百分點,且比銷售集中度高出8個百分點,規模增長潛力仍在。TOP30以後的企業,各梯隊銷售集中度高於貨值集中度,在當前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下,未來生存環境不容樂觀,可以預見競爭將更加激烈。總體而言,未來TOP100房企的規模還將繼續分化,中小企業差距將越拉越大。

  另據中國指數研究院數據顯示,從拿地金額來看,碧桂園、萬科、保利繼續保持排行榜冠軍、亞軍、季軍地位。2018 年 1-9 月,碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以 1163 億元穩居第二位,保利以 869 億元 穩居第三位,三家房企的拿地金額均超 800 億,碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業。

  龍頭房企在土地市場的優勢凸顯,土地資源集中度加速提升。碧桂園 9 月控制拿地節 奏,新增土儲主要分佈在佛山、惠州等地,其中,碧桂園爲發展機器人業務在佛山以底價 13.4 億拿下一宗自持比重較高地塊;萬科 9 月拿地力度不減,繼續通過招拍掛積極拓儲,月內獲得江門蓬江裏村舊村改造項目;保利9月拿地力度有所下降。其中,保利以17.4億元拿下西安灃東新城徵和路地塊。

  客觀來講,歐陽捷認爲,“具體來看,我們認爲今年樓市將回歸零增長區間,即主要指標在正負百分之三以內,少數指標可能在百分之五左右,不可能一刀切,比如因庫存不足,房地產新開工面積可能增長,而且可能會呈現比較高的增長速度,但是銷售面積可能會回到零增長的區間之內。就整體情況來看,房價漲多降少,銷售額可能會在5%左右,銷售面積可能會在3%以內。”

  楊紅旭也判斷,四季度預計全國銷售面積會由正。

  增長轉爲負增長,2018年相比2017年全年數據銷售面積很可能會出現下降,但由於全國房屋均價還在小額增漲,銷售金額從目前來看仍在增長,但2019年增長還是下降還不能確定。

  “以萬科爲代表的房企及時向社會傳遞‘哭聲’,正是爲了讓自身更好‘活下去。”58安居客房產研究院首席分析師張波認爲,房企追求規模化和打折促銷兩者之間並不矛盾,追求規模化是行業集中化表現,也是品牌房企考慮未來長遠發展的舉措。打折促銷則是應對當前樓市現狀,市場化“修正”價格的正常表現。受慣性影響房企開發投資還將維持一定增速,但土地市場將進一步降溫,四季度土地的流拍或將成爲一種常態。

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