林毅夫：房價高企　主要原因在於需求畸高

　　編者按：

　　持續高企的房價已成為目前最引人關注的大眾問題。自今年6月全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅達7.1%、創23個月以來最高紀錄後，7月，此數據比1個月前又高出0.4個百分點，新建商品住房的銷售價格也同比上漲8.1%，全國房價再創新高。

　　高房價引發的焦慮也在日益聚集，成為當前房地產市場上空揮之不去的陰雲——房價為什麼會如此畸高？房地產市場發展過熱了嗎？房地產“泡沫”真的就要破滅了嗎？由此引發另一個疑問：是地價推高了房價嗎？ (中國地產市場)

　　近日，帶著這一系列問題，中國國土資源報主辦的《中國地產市場》雜誌記者專訪了著名經濟學家林毅夫教授。林教授從宏觀經濟的角度，對當前的房地產市場問題發表了獨到的見解。

　　初秋的一個下午，未名湖畔朗潤園中，著名經濟學家、北京大學經濟研究中心主任林毅夫教授欣然接受了中國國土資源報社主辦的《中國地產市場》雜誌記者的採訪。

　　正值暑期，朗潤園那所獨特的四合院門廊低徊，綠樹掩影。偶有幾聲蟬鳴襲來，深深庭院尤顯寧靜。端坐在這樣的寧靜中，毅夫先生緩緩評點著當前不寧靜的房地產市場。我們的話題，就從房地產市場當前的“熱度”談起。

　　記者：有幾個目前公佈的與房地產市場有關的數據，一是投資方面的：上半年，全國完成房地產開發投資9887億元，同比增長28.5%；商品住宅完成投資6955億元，同比增長30.8%。二是價格方面的：房價持續高漲，今年7月又上漲了7.5%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%。還有報導說目前北京四環以內平均房價已經高達13000元/平方米。您如何看這些數據？您認為目前我國的房地產業發展過熱嗎？這會推動整個經濟過熱發展嗎？

　　林毅夫：首先，我認為房地產業是一個在未來還會成為主導產業之一的產業。最主要的原因是城市化的步伐。從改革開放到現在，我們的城市化、城鎮化大概每年提高一個百分點。我相信這個趨勢會繼續下去，在未來十年、二十年，城鎮化的比例會提高一二十個百分點，甚至還可能加速。再加上人均收入水平提高，房地產不管是商用地產或是住宅產業都還會增加。所以，房地產的總需求肯定是增加的，房地產業肯定是還要繼續發展的。

　　但是就目前來講，我覺得這個產業是有點發展過熱。為什麼呢？從2003年以來，我們在房地產方面投資的增長幅度一直超過20%。我查了下數據，2003年同比增長30.3%，2004年同比增長29.6%，2005年、2006年同比增長率分別為20.9%和21.8%，今年上半年又增長28.5%。一個產業連續保持這麼高速的增長，已遠遠高於城鎮化和國民收入增長對房地產的實際需求，確實“過熱”了。

　　重要的是，這種過熱勢必會推動整個經濟發展的過熱。因為房地產投資在我們整個社會固定資產總投資當中所佔的比重，自2003年以來，一直保持平均17%∼19%上下，相當高，也相當穩定。高的時候18%、19%多，低的時候是17%多。如果這部分過熱，就會較為明顯地影響整個經濟投資過熱。

　　記者：您剛剛談到現在房地產投資增長過快，已超過了需求。但是目前我們房地產市場所呈現的狀況似乎正好相反：是供不應求。

　　林毅夫：那沒錯，這正是我今天要談的一個核心問題。房地產市場的需求可以分成兩方面：一種是以使用為目的的需求。通俗地講，就是我購買這片房地產，目的是買來作為住宅，自己要住的；或者是作為辦公室、寫字樓，是作為辦公用的。

　　但是現在由於房地產長期地需求看漲，大家都預期房地產的價格會上漲，且其上漲幅度一般會大大高於銀行存款利率。因此，很多人買房地產的目的不是為了使用，而是為了賺取房地產漲價的收益，這就是我所說的第二種需求。從個人角度說這是一種投資性需求，但是，從經濟學的定義上來講，凡是以靠漲價來獲得收益、而不是以提供商品或服務來獲得收益的就叫投機。所以這種需求也可稱之為投機性需求。對個人來講，投資跟投機是沒有區分的，但在經濟學上是有區分的。

　　現在，看起來每年房地產的面積增加那麼多，所有房子卻都還在熱銷與緊俏中，好像供需已難平衡、供不應求狀況已出現。

　　問題在於，房地產市場的總需求裡面有一部分並不是以使用為目的，而是以(個人)投資或投機為目的的。恰恰是這部分需求會造成房地產的價格高於使用性需求所造成的價格。因為價格是供求關係決定的，由於使用性需求每年往外擴張，則價格會上漲。房價不停上漲，又會不斷地吸引投機者，以買房地產等著它漲價為目的來賺錢。這樣房地產的需求就進一步被往外推，其結果就是價格上漲的幅度更大了。這就造成一種惡性循環：房地產獲利多，會吸引更多人不是為了使用去買房地產，而是為了投機去買房地產；而投機的人越多，房地產的價格就漲得越厲害，投機的獲利也就越高，反過來又刺激更多人去買房地產來等著漲價獲利，房地產的價格也就進一步上漲。目前我們的房地產市場就是處於這種狀況。

　　記者：您剛才說房價高漲主要是由於需求，特別是由於非正常的、擴張性需求造成的，而不是供應方面的原因。但是現在我們聽到的，市場上有一種說法，特別是開發商，往往指責是地價高漲帶動了房價上漲。您對這種說法怎麼看？

　　林毅夫：你這個問題問得很好。其實道理很簡單：地價高漲代表房地產市場供給的成本增加，所以供給曲線要往內移。如果供給曲線內移而市場需求不變，那麼價格當然也會上漲。可是，如果是因為地價驅動，因為成本推動價格上漲的話，那麼市場總供給應該是減少的才對。但是，從現在的市場情況看，我們的房屋總供給不是減少而是增加了很多。

　　所以我認為，當前房價持續高漲，更主要的原因還是需求旺盛。並不是說地價上漲不會推動房價上漲，但是現在的房價上漲更多的是因為過度需求造成的。

　　記者：投資或投機性需求也會刺激房地產業的發展。如果人為地抑制這種需求，會不會在一定程度上導致房地產業的萎縮？而作為能帶動許多相關勞動密集型產業發展的支柱性產業，這種一定程度的萎縮會不會帶來一系列的負效應，如影響GDP、減少勞動就業(尤其是農村剩餘勞動力就業)機會等等？

　　林毅夫：我個人的看法是，需要抑制的是投機性需求，而非使用性需求。如果設法把投機性需求抑制住，不讓投機性需求所造成的泡沫產生，房地產業應該會隨著整個國民經濟的發展、隨著城市化進程、及使用性需求的增加而保持健康、持續的發展。房地產業確實夠拉動更多的建材、家裝等下遊行業的發展，它也會創造更多的就業機會，和整個經濟形成良性互動：經濟發展帶來使用性需求增加，會促進房地產發展；房地產業發展了，也能給我們的經濟發展創造一個更好的生活環境和辦公條件。我覺得房地產應該扮演這樣的角色：它是我們經濟發展的目的，也是我們經濟發展的手段。

　　但是，現在這種投機性需求不僅導致房價過度增長，而且也刺激了房地產供給量的增加，導致房屋空置面積的增多。這裡所說的“空置”，不是指沒賣出去的空置，而是指買而不住的面積越來越多。就像你看到的，越高檔的住宅區，住的人越少。如果說郊區的別墅有可能是某些富人僅作為週末的住宅，那城裡面的那些高檔公寓也天天黑著燈，就是沒人住。沒人住的房屋，買它幹什麼？很簡單。去年買一平米2萬塊錢，今年就變成4萬，囤積著可以等它漲價。

　　正像你講的，房地產業是國民經濟的一個支柱產業。它的發展會帶動建築等其他相關產業的發展，也會增加勞動就業機會。一方面，隨著國民經濟的增長，作為支柱性行業的房地產業肯定需要相應的發展。想一想，如果中國在未來十五年有兩億人進城，那麼，還將有多少新的住房需求、辦公用房需求？還要增加多少相應的經濟活動？但另一方面，從目前這麼快速的增長情況看，房地產業的發展還是“過”了些。其實，我們對房地產業最重要的衡量指標，不應該是賣不賣得出去，而是賣了之後到底有多少真正是在被使用。使用的比例低，投機需求的比例就高。現在房地產的價格這麼高漲，相當大的程度就是投機需求推動而致。

　　這恰恰是問題的關鍵所在。這種由投機所造成的需求的虛增，就是泡沫。而只要是泡沫沒有不破滅的。泡沫越大時破滅，房價跌得就越慘。一跌以後，可能好幾年、甚至十幾年就再也發展不起來。到那時候，這些建起來的建材、家裝行業，不就要大批倒閉嗎？原來被僱傭的人不也要失業了嗎？所以，放任泡沫產生而不治理的話，很可能就會造成經濟上的大起大落。實際上，像日本、東亞這些國家，它的金融危機就是由房地產市場、以及股票市場泡沫的起落而引起的。其結果是，整個國家的國民經濟為此付出了巨大的代價。

　　所以，長痛不如短痛。如果房地產業真的有泡沫，那泡沫還是越早破滅越好。

　　記者：現在對泡沫的預期，也有一種非常尖銳的觀點。有的人認為房價漲得還不夠，還會繼續再漲，因為舉了韓國的例子，說為什麼中國就不能漲得像首爾那麼高呢？所以就推斷出，起碼在二、三十年內，中國的泡沫都不會來。

　　林毅夫：但是，韓國的人均收入現在是15000美元，我們人均收入才2040美元，我們怎能用韓國現在的房價作為參照系？

　　記者：不過他們又說了，預期中國未來人均收入會上漲多少，人民幣會升值多少。

　　林毅夫：韓國曆史上也曾經歷過這個階段。韓幣也升值，它的經濟也增長。問題是，在2000美元的時候，漢城，也就是現在的首爾，它的房價是多少？你不能用現在2000美元跟他15000美元比啊，應該是跟韓國也是2000美元時的房價比嘛。那時，漢城並沒有這麼高的房價。同樣，用深圳和香港的房價相比，說香港的房價多少，深圳的房價多少，這種比較是沒有意義的。因為香港的人均收入是30000美元，而我們內地，儘管深圳收入高一點，也不到10000美元嘛。所以，不能用深圳的房價比香港的房價低，就認為深圳的房價應該漲。

　　記者：實際上，深圳的房價是香港人吹起來的，是外來投資購房造成的。

　　林毅夫：對。問題就在買了房子不住，這是投機。使用性需求推動價格上漲不是泡沫，由投機性需求推動超過了使用性需求所造成的價格上漲就是泡沫。泡沫沒有不破滅的，但是泡沫什麼時候破滅就很難說了，如果有更多的投機需求進來，房價會繼續漲；如果沒有更多的投機需求進來，房價就跌了。

　　但問題是，投機性需求過大，就會迫使房地產市場上的使用性需求減少。比如說一般的工薪階層，付不起這麼高的房價，他們有“使用”住房的意願，但沒有購買的實力。因為，購買者付房價的時候，不管你是是投機性需求還是使用性需求，市場要求你付出的，都是同一個價格。

　　記者：我理解您的意思就是，政府要調控，使泡沫變小最主要的手段就是要抑制投機性需求。

　　林毅夫：對。這實際上是保護使用性需求，這樣房地產市場才會健康發展。我說的使用性需求就是由經濟發展、城市化程度提高、工資收入增長等因素，形成的對房地產市場的需求。比如需要居住或辦公的面積增加，檔次提高，這樣形成的需求增加。這種增加有實體經濟作為支撐。

　　記者：那麼，如果政府想讓泡沫早點破滅的話，您認為應該採取什麼樣的手段呢？

　　林毅夫：這是一個很重要的課題。政府的政策必須針對投機者的目的來採取措施才會有效。房地產投機的目的是為了賺錢，是為了賺房地產增值、倒手之後的收益。為了防止或者抑制這種投機，政府可採取一個有效的方式：徵收資本獲益稅。

　　也就是說，買房地產的時候，如果付出的是1萬塊錢，等到賣的時候變成2萬塊錢，賺了1萬塊錢，那這1萬塊錢要付稅。現在已經對二手房開徵了20%的個稅，其實就是資本獲益稅。但是，一方面20%這個數額還很低(例如韓國是50%)，另一方面，各個地方政府在執行上力度也不夠大。實際上在賣二手房的時候，如果把裝修的費用高估，增值的幅度就小。甚至，賣二手房的價格是2萬塊，只報1萬2，那也同樣收不到應得的資本獲益稅。據我瞭解，各地因為算它很麻煩，所以，很多地方在賣的價格當中扣1%的稅作為資本獲益稅。但是按照我前面的例子算，如果是20%的資本獲益稅，那應該是要在賣的價格中扣10%。現在才扣1%，太微不足道了，難以真正達到讓房地產投機者減少其投機性的目的。

　　記者：您所提出的資本收益稅的確切含義是什麼？它與物業稅、土地增值稅、企業所得稅以及個人所得稅等，是一種包容關係嗎？那物業稅能不能解決這個問題呢？

　　林毅夫：物業稅能解決一部分問題，但是沒有像資本獲益稅這麼直接，它基本上是多少面積付多少稅。土地增值稅則是針對開發商拿地成本與賣地收入之間的差價而徵收的稅，是專門針對土地增值這一部分的，而且是由開發商來付的。資本獲益稅跟企業所得稅也有區別，稅率不一樣。但它跟企業所得稅和個人所得稅有點接近。比如說工資收入要繳個人所得稅，那投資收入也應繳稅，就是資本獲益稅。另外，對於房地產，如果買房地產不是自住而是為了賺錢，那對個人來說是一種投資，投資的收益也是收入的一部分，這部分就要付稅，資本獲益稅指的是這些。

　　資本獲益稅實際上是個人所得稅的一個稅種。個人所得稅可能是工資收入，比如說按照累進稅制，從5%開徵，最高累進到50%。資本獲益稅開徵的比率不一樣，資本上獲益按照現在的稅率要交20%(的稅)。土地增值也是企業收益的一部分，但是為什麼要扣除土地增值稅？因為稅種不一樣，扣稅的目的也不一樣。

　　記者：近期美國的房地產市場出現滑坡，這對中國房地產市場會有影響嗎？您主張政府干預房價、還是讓市場自己定價？

　　林毅夫：我覺得美國房地產市場的滑坡應該給我們的政府、企業和銀行一個警惕。像美國那樣的經濟模式，房地產的過度繁榮必然會導致將來不可能持續繁榮。不能持續的結果，就是導致房地產泡沫的破滅。破滅以後就會造成銀行大量的呆壞賬，房地產商就有很多要破產，然後可能就會誘發金融危機，對整個社會經濟的負面影響都會非常大。所以，我們要高度警惕。政府為什麼老是要去擠房地產的泡沫，不是沒有道理的。因為其他國家的教訓是血淋淋的、活生生的。美國最近發生的房地產次級債危機，不僅導致美國股市的大滑坡，而且涉及到全世界的股市。這再次提醒我們不能放任房地產的過熱不管。

　　不過，政府應該怎麼來幹預呢？還是應該多動用市場手段調節的好。我個人認為，政府不應去規定或限定價格，也限定不住。需求那麼大、供給又有限的情況下，規定價格肯定會出現各種不規範的操作。比如說房地產市場100個單位的需求，卻只有50個單位的供給，你政府硬把價格拉下來的話，那麼誰能拿到那50個單位？暗箱操作的“貓膩”就會很多。結果，實際價格還是很高的，只不過報給政府看的價格低。比如說政府規定只能1平米1萬塊錢，那就做成是1平米1萬塊錢的賬，實際付的是1平米2萬塊錢。結果，價格沒減少，政府收的稅反而少了。

　　所以，我認為應該從調節供給和需求兩方面來解決這個問題。首先，打擊投機性需求而不是全部市場需求。打擊的有效方式是徵收資本獲益稅，而且，要嚴格執行。現在20%還太低，執行上又有很多漏洞。可以把稅率增加像韓國那樣，收50%。這樣的話，如果現在你買的是1萬塊錢，將來賣了2萬塊錢，你就必須交5千塊錢的資本獲益稅，那麼你投機所賺取的利潤就少多了。但我們目前的情況是，投機者買1萬塊錢，將來賣2萬塊錢，賺了1萬塊錢，交的稅卻是區區200元。利潤空間太大了，投機的積極性就會非常高。徵收資本獲益稅，從需求層面看，就是要減少房地產市場的投機性需求，保護使用性需求。

　　其次，改變供給結構， 以“廉租房”、“經濟適用房”來進一步增加對中低收入家庭的住房供給。政府最近出台的“24號文”，增加廉租房的供給面積，由政府來給最低收入水平的人提供住處，這也是保護使用性需求；政府還提出保障“經濟適用房”供給。實際是要保證我們的房地產市場上有相當數量的低價房，賣給比最低收入稍高一點的人。兩種措施都旨在對那些有使用性需求、又無承受高房價能力的低收入人群的提供住房供給保障，我認為是很好的方式。

　　記者：作為供應源頭，您認為政府應不應該壟斷土地一級市場？

　　林毅夫：政府應不應該壟斷土地一級市場？這不是主要問題。關鍵是土地增值的收益應該由誰獲得。房地產跟其他商品不一樣，其他商品在全國各地的價格相差不多，在農村跟城市的差價也不大。但是土地有級差地租，城市裡的土地寸土寸金，交通距離多個20公里、50公里，那價格可能就差10倍、20倍；多了100公里，那價格可能價差了100倍。

　　其實最重要的不在於政府壟斷不壟斷。我們知道，香港的土地全部是政府一級市場批出來的地，也是一級壟斷，但它沒問題。問題是我們各個地方政府過去以很低的價格批地給開發商，那就把這個級差地租讓開發商獲得了，所以有很多開發商就變成富豪，我只要拿到這塊地，就可能賺到幾億、幾十億。當然現在實行土地“招拍掛”後這種狀況有很大改善了，地方政府不再把級差地租全部讓給開發商或是給工業項目投資者，但土地收益當中有很多錢卻又進了地方政府的小金庫，不在國家財政預算以內。而失了地的農民卻沒有得到多少土地收入。現在有些地方，例如廣東等沿海地區，農村集體經濟組織就用變通的方式，比如集體建設的土地不徵收，直接在上面蓋廠房出租給企業，這個級差地租就由集體拿到，再在集體內部分配。相對於通過政府徵收土地後的所獲得的補償性收入，這個利益空間就會大得多。

　　但我覺得，這兩種方式在利益分配上都存在問題。如果土地收益都給開發商，肯定不對。因為級差地租的形成並不是開發商造成的，是整個社會經濟發展造成的。既不是這塊地自己造成的，也不是開發商自己創造的，是整個社會經濟發展、大家共同努力造成的。如果土地收益全部歸集體也不對。因為土地增值既有對城市經濟發展對農村土地非農使用需求的增加因素，又有政府基礎設施的投入因素。進入到地方政府小金庫也不對。這樣的收益應該絕大部分還是回饋於社會，用來改善整個社會的基礎設施，用來支持整個社會的共同發展，比如可用於教育、衛生、環境等方面，回饋社會。

　　記者：可是地方政府會說，我把這部分收益留給自己，就是為了用於地方的公共設施、教育、衛生等。

　　林毅夫：這是有一定的道理，但問題是這些收入不進入預算，政府會不會這麼用。同時，對原來的土地所有者，也應該有一定的補償。我覺得比較重要的是不在於它壟斷不壟斷，即使不壟斷，比如說，像在台灣地區，或在其他國家，實際上土地增值的這部分要繳很多的稅──土地增值稅。並不是這塊土地是私有的，賣了地以後，土地漲價的部分都歸自己，其中相當大的比例要歸到公共財產中去。如果政府真這麼做了，就像香港，土地漲價的部分進入公共財政，公共財政再用來改善基礎設施，增加教育投入，增加醫療衛生投入，那麼，政府壟斷也沒問題呀。反過來講，像廣東的一些地區，通過變相的流通，漲價收益全部歸為集體，集體中有些農民就成為游手好閒之人，每天打麻將收入也很高，這也不對。

　　孫中山曾經主張漲價歸公。而且在19世紀末、20世紀初，美國有一個非常有名的經濟學家叫亨利？喬治，也大力提倡漲價歸公，而且他還有很多追隨者。道理也就是這樣，因為土地漲價不是土地擁有者造成的，那部分應該回饋給社會，我覺得是有一定的道理的。

　　所以，我覺得重要的是應該形成一種制度，一方面讓原來土地的擁有者的生活水平及未來生活的保障獲得足夠的支持，一方面使大部分增值土地收入進入到公共財政，按照正常的公共財政的方式進行分配，更多的用來支持整個社會的公共事業發展。

　　記者：您剛才講的壟斷是一個方面。還有一個方面是說，因為政府有了壟斷，沒有市場競爭、價格競爭，就造成地價高。

　　林毅夫：那也不見得，因為政府賣的時候是公開招拍掛，價格是由競爭決定的。如果土地由集體直接進入一級市場，同樣實行招拍掛，價格不是一樣嗎？實際上，在實行土地私有的日本、韓國，土地的價格也一樣的高。

　　關鍵是利益的分配。我們應有合理的利益分配機制，讓需要者可以得到土地，讓所有者有足夠的補償，讓社會的發展支撐土地的增值，也得益於土地的增值。(完)(葉紅玲 王曉穎)